8月7日，富力地产发布2021年经审核年度业绩公告。公告显示，富力地产实现营业收入为762.3亿元，同比减少11.25%；归属于母公司股东的净利润为-163.53亿元，同比减少282.89%。
对于净利润由盈转亏，富力地产归因于新房销售收入减少、毛利率降低，以及营运项目售价较低导致年内就存货作出减值拨备。对应来看，期内富力地产新房销售实现的营业收入为690.01亿元，同比减少12%。
此外，为加快销售步伐、加速现金回流，富力地产不得不打折出售项目，导致其期内物业发展整体毛利率为13.9%，较上年度的25.2%减少11.3个百分点。
这意味着，若物业发展同样实现690.01亿元营业收入，2020年富力地产能实现173.88亿元的毛利，但2021年富力地产只能获得95.91亿元的毛利。
下行趋势不止，以价换量的日子就将继续，这也势必会对富力地产剩下的新房项目利润产生影响。长痛不如短痛，在盘点拥有的存货及金融资产后，富力地产一次性撇减资产价值约150亿元，超过了131.88亿元的华夏幸福，是目前统计房企中计提减值的最高数据。
值得一提的是，和新房销售相比，富力地产压力更多来自于偿还债务，这些为了企业高速扩张而滚雪球般增加的债务，成为融资窗口关闭后尤为突出的难题。
在手资金不足以偿还短期债务
如果要追溯富力地产的资金是从哪里“倒下”的，接盘万达酒店是一个非常重要的转折点。
在2017年完成和万达王健林的“世纪交易”后，被誉为华南五虎之首的富力地产便被新增的77家酒店束缚住，不仅屡次失约年度销售目标，负债也在持续不断的攀升。数据显示，2017年至2019年，富力净资产负债率分别为169.6%、184.1%、198.9%。
督促富力地产主动降负债的原因是2020年“三道红线”规则的公开，如果净资产负债率未降至100%，富力地产发行新债还旧债将困难重重。在此背景下，富力透过购地策略、资产出售、集团层面的股份增发等措施，于2020年削减债务374亿元，净资产负债比率同步减至130%。
总体债务虽有所减少，但仍处于高位。数据显示，截至2020年底，富力地产借款总额为1597.3亿元，其中一年内到期的负债为638.81亿元，包括银行借款236.87亿元、境内债务151.64亿元、优先票据89.5亿元、其他借款160.8亿元。
作为对比，富力地产手握现金399.49亿元，不足以偿还一年内的到期债务。
2021年初，富力地产未预测到房地产下行的趋势，仍旧选择以增发票据、债券“以新还旧”的方式偿还债务。例如，2021年1月富力宣布发行一笔5亿美元的债券，2023年到期，年利率11.75%；2月富力地产发行一笔本金金额为3.25亿美元，利率为11.625%，期限为到2024年到期的美元票据。
值得一提的是，同月，富力完成怡略有限公司2021年到期的7%优先票据的收购要约，总接纳金额为3.33亿美元，当中包括3.25亿美元的本金、余下累计利息及赎回溢价。这意味着，富力的发债成本逐渐上调，偿还7%利率的优先票据需要以11.625%利率作为代价。
此外，以新还旧的债务再融资方式治标不治本，只能在短时间内解决债务危机，但无法从根本上减少债务，且该措施在富力地产被融资市场拉入“黑名单”后就自动关闭。
